Je komplexer ein Bauprojekt, desto grösser der Koordinationsaufwand. Die Bau- und Planungsarbeiten und die damit verbundenen Kosten-, Planungs- und Terminrisiken nehmen dementsprechend auch zu. Deshalb entscheiden sich viele Bauherren dafür, diese Risiken an ein erfahrenes General- oder Totalunternehmen abzutreten. Der Bauherr hat mit dem General- und Totalunternehmer nur noch einen Vertragspartner und eine Ansprechperson für die komplette Umsetzung und Realisierung.

Leistungen des Generalunternehmers

Ein Generalunternehmer verpflichtet sich im Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag), ein Bauobjekt gesamthaft auszuführen. Dabei orientiert sich der GU an den Plänen des Planers (Architekt, Ingenieur) oder des Generalplaners. Aufgrund der Planung geht der GU mit Subunternehmern Werkverträge ein und führt die Verhandlung mit diesen. Der GU ist verpflichtet, sich an die im Vertrag vereinbarten Kosten zu halten, und übernimmt somit das Kostenrisiko über das komplette Bauvorhaben. Das Koordinationsrisiko zwischen Planung und Ausführung verbleibt dabei beim Bauherrn.

Leistungen des Totalunternehmers

Wenn der Bauherr auch auf das Koordinationsrisiko verzichten will, geht er einen Totalunternehmer-Vertrag (TU-Vertrag) ein. Der Totalunternehmer übernimmt in dieser Konstellation die Planung und Projektierung des kompletten Bauvorhabens. Der Bauherr hat also nur noch einen Vertragspartner und einen Ansprechpartner für die Planung und Ausführung.

Mit dieser vertraglichen Konstellation profitiert der Bauherr von der Erfahrung, den Kenntnissen und dem Netzwerk von zuverlässigen Subunternehmern des GU / TU. Der Bauherr kann sich darauf verlassen, dass das Bauprojekt schlüsselfertig vollendet wird, ohne dabei selber viel Zeit aufzuwenden. Der GU haftet für die von ihm bezogenen Leistungen der Lieferanten und Handwerker sowie – zusätzlich bei TU-Verhältnissen – die Planer-Dienstleistungen. Die Koordination und Kontrolle über das gesamte Projekt übernimmt der GU.

Das gehört in den GU-/TU-Vertrag

Wesentliche Bestandteile der GU- und TU-Verträge sind Pläne und insbesondere der Baubeschrieb. Gerade der Baubeschrieb ist von grosser Bedeutung, da dieser bei der Ausführung ausschlaggebend ist. Der Bauherr tut gut daran, die Planung so detailliert, ausführlich und fehlerfrei wie möglich zu erstellen, um späteren Streitigkeiten und Missverständnissen vorzubeugen. Weiter werden im Vertrag der Werkpreis, der Zeitpunkt der Ablieferung, der Gegenstand des Vertrages und besondere die Abmachungen umschrieben. Jeder GU- und TU-Vertrag hat projektspezifische Eigenheiten, deshalb orientiert man sich meist an Musterverträgen. Musterverträge stellen sowohl der Verband Schweizerischer Generalunternehmer VSGU als auch der Schweizerische Ingenieur- und Architekten-Verein SIA zur Verfügung.

Risiken und zu beachtende Punkte für den Bauherrn

Die Einfachheit und die Übergabe aller Risiken an den Generalunternehmer bzw. Totalunternehmer sollten trotzdem nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Da der Bauherr mit dem GU- und TU-Vertrag die komplette Kontrolle des Bauvorhabens abgibt, sollte er sich über damit verbundene Risiken bewusst sein und diese idealerweise schon vorab vertraglich absichern

Korrekte Submissionsunterlagen
Um allfälligen Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollte natürlich der Vertrag korrekt sein. Insbesondere im GU-Verhältnis sollten die vorangehenden Pläne vom GU überprüft werden. Diese sogenannten Submissionspläne sind dann bei der Ausschreibung wesentlich. Deshalb ist zu empfehlen, vertraglich festzuhalten, dass die Pläne überprüft und korrekt sind.

Baugrund und Gebäudebeschaffenheit
Heutzutage werden grössere Projekte nicht nur auf der «grünen Wiese» erstellt, sondern oftmals werden ältere Wohn- und Industriebauten wieder in Schuss gebracht. Aufgrund des Alters können giftige Substanzen bei der Realisierung einen Stolperstein darstellen – insbesondere Substanzen wie Asbest, Altlasten oder andere problematische Eigenschaften wie archäologische Funde. Diese führen meist zu Mehrkosten. Deshalb sollte auch diese Eventualität im Vertrag geregelt und vorher abgeklärt werden.

Höhere Gewalt
Nicht alles ist vorhersehbar, was zu Mehrkosten oder zum Verzug führen kann. Die Klausel für höhere Gewalt sollte demnach ebenfalls im Vertrag erwähnt und geklärt werden. Vor allem wer für dieses Risiko bürgt.

Behördliche Entscheide
Da bei fast allen Bauvorhaben auch die Behörden zu entscheiden haben, kann es auch aufgrund negativer Entscheidungen zu Mehrkosten oder zum Verzug kommen. Wer all diese Verantwortung trägt und wer das Risiko auf sich nimmt, ist grundsätzlich im Vertrag zu bestimmen. Diese Risiken sind aber meist abschätzbar und man orientiert sich oft an der Erfahrung und Einschätzung des GU/TU.

Bauhandwerkerpfandrecht
Das Risiko für die geleisteten Arbeiten der Subunternehmer und deren entgeltliche Belohnung werden in dieser Konstellation dem GU oder TU übertragen. Insbesondere ist auch die Klausel des Bauhandwerkerpfandrechts im Vertrag explizit zu erwähnen, um Doppelzahlungen und Einträge zu verhindern und allenfalls auf eigene Kosten löschen zu lassen. Im Konkursfall helfen jedoch diese Klauseln wenig, sollten aber vorsichtshalber im Vertrag aufgeführt sein.

Fazit: Wer sich als Bauherr für einen General- oder Totalunternehmer entscheidet, überträgt dem GU oder TU das Risiko und die Kompetenzen für das Bauprojekt. Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit ist ein ausgeprägtes Vertrauensverhältnis, welches durch detaillierte und korrekte Verträge zusätzlich gestützt werden kann. Generalunternehmer und Totalunternehmer mit einfachen Strukturen, präzisen und transparenten Arbeitsweisen sowie zuverlässiger Leitung bringen entscheidende Vorteile für ein reibungsloses Bauprojekt mit sich. Deshalb ist es wichtig, bei der Auswahl des geeigneten GU und TU auch diese Faktoren zu berücksichtigen.